La diferencia entre una venta cerrada en 3 meses y una que se arrastra 8 meses (o se cae) se llama documentación. Un expediente completo y ordenado desde el primer contacto con el comprador acorta la operación, refuerza tu precio y elimina el 80 por ciento de las fricciones típicas.

Esta es la checklist de los 12 documentos que tu escribano te va a pedir. Empezá a juntarlos antes de publicar tu aviso.

Documentos fiscales

1. Certificado Único Especial — BPS

Emitido por el Banco de Previsión Social. Acredita que estás al día con los aportes patronales, obreros y las contribuciones de tu empresa. Sin este certificado vigente (dura 60 días), no podés firmar la escritura de venta.

Solicitalo online en bps.gub.uy con clave personal. Si tenés deudas, negocialas con BPS antes: su pago es requisito para el certificado.

2. Certificado Único — DGI

Equivalente del BPS pero para los tributos (IRAE, IVA, IRPF retenciones). La Dirección General Impositiva también exige estar al día para autorizar el traspaso.

3. Balances de los últimos 3 ejercicios

Informes contables firmados por contador público. Los compradores serios los piden siempre. Deben incluir balance de situación, estado de resultados, cuadro de evolución del patrimonio y notas a los estados contables. Si usás el régimen simplificado (Literal E, IMESI), junta los formularios fiscales correspondientes.

4. Flujo de caja de los últimos 12 meses

Detalle mensual de ingresos y egresos efectivos. Los balances son oficiales pero poco informativos; el flujo de caja real es lo que permite al comprador proyectar su retorno. Si no lo tenés, pedile a tu contador que lo arme desde el mayor.

Documentos locativos

5. Contrato de alquiler vigente

Completo, con todos sus anexos y modificaciones. Si hay subarriendos, incluí los subcontratos.

6. Conformidad del propietario del inmueble

En Uruguay, la cesión del contrato de alquiler requiere casi siempre el consentimiento expreso del dueño del inmueble. Conseguilo por escrito antes de avanzar con el comprador — es una de las trabas más frecuentes en las últimas etapas.

Habilitaciones

7. Habilitación bromatológica

Obligatoria para rubros alimenticios (restaurantes, bares, panaderías, almacenes, kioscos). Emitida por la Intendencia. Verificá que la vigencia cubra al menos 6 meses posteriores al cierre previsto.

8. Habilitación de bomberos

Obligatoria para locales comerciales con atención al público. La Dirección Nacional de Bomberos controla las condiciones de seguridad (extintores, salidas, señalización).

9. Habilitación municipal de la Intendencia

Según el rubro y el departamento, puede exigir permisos adicionales (boliche, sala de juegos, transporte de alimentos). En Montevideo, IMM emite el Registro Único de Habilitaciones.

Documentos laborales

10. Contratos de trabajo y planilla de BPS

Para cada empleado: contrato escrito, constancia de alta en BPS, categorización salarial, antigüedad. La Ley 18.099 transfiere la relación laboral al comprador con toda la antigüedad, así que este punto es material.

Incluí también los recibos de haberes de los últimos 3 meses y el cálculo de licencias no gozadas y salario vacacional pendientes.

Activos

11. Inventario valorado de stock y mobiliario

Lista física con descripción, cantidad, antigüedad y valor de reposición. Para el stock, valoralo al precio de costo (es lo que acepta el comprador, no al precio de venta).

Incluí también máquinas y equipamiento (con facturas de compra si están disponibles), vehículos afectados al negocio (con libretas de propiedad), y materia prima.

12. Derechos de marca y propiedad intelectual

Si tenés una marca registrada en la Dirección Nacional de la Propiedad Industrial, incluí el certificado de registro. Si usás un nombre comercial sin registrar formalmente, indicalo — puede negociarse en el precio. También: dominios web (.com.uy, .uy), cuentas de redes sociales, bases de datos de clientes.

Bonus: documentos que agregan valor pero no son obligatorios

Testimoniales escritos de clientes recurrentes (B2B especialmente)
Estudio de mercado local (si lo tenés)
Proyecciones de ingresos basadas en el pipeline actual
Fotos profesionales del local (para publicar el aviso con impacto)

¿En qué orden recoger todo?

Semana 1: pedirle a tu contador los balances + flujo de caja + ayudarte con DGI/BPS
Semana 2: revisar contrato de alquiler, hablar con el propietario, verificar habilitaciones
Semana 3: ordenar contratos laborales + inventario + marca
Semana 4: publicar el aviso con toda la documentación lista

Un expediente completo acorta la negociación promedio en 30 a 40 por ciento según los escribanos que trabajan con Compratunegocio. Además, da confianza al comprador y refuerza tu posición en la negociación del precio.

Próximos pasos

Cuando tengas todos los documentos, publicá tu aviso en Compratunegocio. Los compradores calificados reconocen un expediente serio y vas a recibir contactos de mayor calidad.

Para saber cuánto pedir por tu negocio, leé nuestra guía sobre cuánto vale un fondo de comercio en Uruguay. Y para elegir la estructura jurídica, mirá traspaso de fondo vs venta de acciones.

Documentos para vender tu negocio en Uruguay: checklist 2026